Proyectos de mantenimiento de zonas comunes

En este artículo te explicamos cuáles son los elementos esenciales a tener en cuenta para gestionar proyectos de mantenimiento de zonas comunes de instalaciones, edificios y conjuntos. Sigue leyendo para observar más información.

La semana pasada estuvimos hablando acerca de la Gestión de Activos y los estándares que aplican en esta disciplina.

Gestión de proyectos de mantenimiento

La gestión de proyectos de mantenimiento de zonas comunes es una rama que hace parte de la Dirección y Gerencia de Proyectos. Aplica principalmente a instalaciones, edificios y conjuntos residenciales e industriales.

El mantenimiento debería ser desarrollado de forma sistemática y organizada. Por este motivo, debería aplicarse metodologías que faciliten el logro de los resultados esperados.

Concretamente hablando de edificios, instalaciones y conjuntos, mantener el valor de los activos es una obligación legal de los propietarios. Esto es así por razones de seguridad y prevención de las personas, además de los riesgos vinculados al activo.

En el caso de los edificios, es una responsabilidad compartida con los copropietarios. Sin embargo, a veces la falta de gestión o de presupuesto imposibilita este propósito.

Algunos de los consejos que recomendamos seguir para la gestión de proyectos de mantenimiento de zonas comunes son los que se explican a continuación.

Puerta de entrada al edificio

Es el primer elemento por donde todo usuario pasa al ingresar a la instalación. Por lo tanto, uno de los que más se puede deteriorar. Se debe garantizar que ayude a mejorar la seguridad de los habitantes o trabajadores del sitio.

La compa e instalación debe hacerse con materiales de buena calidad, así como verificar que sus guardas de seguridad, elementos de sujeción, entre otros, se encuentren en buenas condiciones.

Garaje

Es importante garantizar el buen estado del piso dentro de todo el garaje, así como una adecuada señalización con el fin de prevenir accidentes y daños durante su uso.

En estas áreas, también es importante cumplir con las normas de seguridad, garantizando la contratación de especialistas en el mantenimiento de la puntura, la disponibilidad de equipos de extinción de incendios y de los sistemas de extracción de humos.

Ascensores

Los ascensores son equipos de alta criticidad e impacto sobre el activo y sobre las personas. En Colombia, deben estar certificados por la Norma Técnica NTC 5926-1. Para ello, deben ser aprobados en una verificación realizada por organismo de inspección acreditado por la ONAC.

Por este motivo, para su mantenimiento se debe realizar la contratación de una empresa especialista en el área. Se debe evitar a toda costa el uso de personas naturales. Dentro del programa de mantenimiento debe existir criterios para la contratación del tercero competente, así como criterios para la conservación de la información documentada resultante de las intervenciones e inspecciones internas y externas.

Escaleras comunes y de incendios

Además de los aspectos básicos de limpieza, comunes en toda instalación, existen otros aspectos claves, como la verificación de que las escaleras cuenten con antideslizante para evitar caídas.

Aunque normalmente se incluye la pintura de las escaleras, es también relevante revisar el estado de funcionamiento de las puertas de acceso y los sistemas contra incendios.

Por ejemplo, tenemos la Norma Técnica NTC 1700 y la norma internacional NSR-10, donde se describen los requisitos mínimos de resistencia al fuego (1 h para edificios hasta de 3 pisos y 2 h para edificios de 4 pisos o más) entre otros aspectos claves.

Debido a la complejidad del asunto, es importante que desde el diseño de la instalación se contemple esta variable. Además, en el programa de mantenimiento, debería estar relacionado la verificación y reparación de barandas, puertas y pisos de escaleras.

Azoteas

El clima, el sol, el agua y el viento pueden afectar significativamente las azoteas. Para evitar la generación de goteras y filtraciones, lo mejor es incluir dentro de los programas de mantenimiento la revisión continua de las planchas, las capas proyectoras, los techos. También es importante revisar la presencia de obstrucciones en los sumideros y canalizaciones de aguas pluviales.

Se sugiere realizar esta actividad con una frecuencia anual por personal competente, con equipos seguros y bajo supervisión profesional.

Esperamos que este artículo te haya gustado.

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